Los Datos del Mercado Inmobiliario: Valor y Precio.
El mercado inmobiliario español cuenta con múltiples fuentes de datos que reflejan distintas facetas del sector, pero cada una tiene metodologías y orígenes diversos:
- Datos de precios:
- Portales inmobiliarios (Idealista, Fotocasa): Reflejan precios de oferta de propiedades, no necesariamente los precios de transacción reales.
- Tasadoras (Tinsa, Tecnitasa): Utilizan precios de tasación basados en análisis comparativos de ofertas y transacciones cercanas.
- Precios de cierre: Los notarios y registradores reportan precios de transacciones finalizadas, con datos más oficiales y fiables, aunque pueden diferir en cuanto a la inscripción.
- Estadísticas de compraventas:
- Se obtienen de las transacciones formalizadas ante notarios (para datos quincenales) y registradores (para estadísticas mensuales más actualizadas).
- Datos de hipotecas:
- Provienen principalmente de los registros de propiedad y las entidades financieras, con el INE y el Banco de España publicando estadísticas sobre la constitución y el volumen de hipotecas.
- Construcción de viviendas:
- El Ministerio de Vivienda recopila datos sobre viviendas visadas (en construcción) y terminadas, obtenidos de colegios de arquitectos técnicos.
- Mercado del alquiler:
- Es una área con menos datos fiables. Aunque algunos portales ofrecen precios de oferta, los datos finales son más dispersos. El Ministerio de Hacienda obtiene información a través de declaraciones fiscales, pero la falta de datos actualizados dificulta el análisis completo del mercado.
Precio de venta de una inmobiliaria
- Es el precio al que se ofrece una propiedad en el mercado.
- Lo establece normalmente el propietario con asesoramiento de una inmobiliaria.
- Suele basarse en:
- Precios de oferta de propiedades similares.
- Estrategias comerciales.
- Expectativas del vendedor.
- Nivel de demanda en la zona.
- Puede estar inflado, ( comisiones, gestión comercial, tanto porciento para negociación) o ajustado según la estrategia de venta; no refleja el valor real del inmueble.
Valor de tasación profesional (Tasador)
- Es el valor técnico y objetivo determinado por un tasador profesional acreditado.
- Se calcula siguiendo metodologías oficiales (por ejemplo, método de comparación, coste, capitalización de rentas).
- Se basa en:
- Datos reales de transacciones.
- Estado de conservación.
- Características físicas y situación legal de la propiedad.
- Valor del mercado comprobado.
- Tiene validez jurídica y financiera, especialmente para hipotecas, herencias, seguros, etc.
Diferencia clave
El precio de venta es una expectativa comercial, mientras que la tasación profesional es una estimación técnica del valor real del inmueble.
Por eso, el precio de venta puede ser mayor, menor o igual, pero no está obligado a coincidir con la tasación.
