Guía para vender una vivienda a través de una inmobiliaria

Guía para vender una vivienda a través de una inmobiliaria

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Si estás pensando en vender tu vivienda con el apoyo de una inmobiliaria, esta guía te ofrece toda la información que necesitas para hacerlo con seguridad, transparencia y dentro del marco legal vigente.

Elaborada para aplicarse en todo el territorio de Ibiza y Formentera, incluye los trámites, documentación, impuestos y contratos habituales, además de advertencias sobre cláusulas abusivas y prácticas desaconsejadas.

1. Documentación obligatoria

Antes de anunciar la vivienda, debes preparar:

Escritura de propiedad (registrada): Acredita que eres el titular legal.
Certificado de Eficiencia Energética (CEE): Obligatorio desde 2013. Clase A-G (vigencia: 10 años).
Último recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Demuestra que la propiedad está al día con el ayuntamiento.
Cédula de habitabilidad: Requerida en algunas comunidades autónomas (ej.: Cataluña, Baleares).
Certificado técnico (ITEE o ITE): Para edificios de más de 30-50 años, según la región.

2. Contrato con la inmobiliaria

Al firmar un mandato de venta, debes considerar:

Exclusividad: Si es exclusivo, solo esa agencia puede vender la propiedad durante el plazo pactado (ej.: 3-6 meses).
Comisión: Suele ser del 3-5% del precio de venta (negociable). Se paga solo si la inmobiliaria encuentra comprador.
Derechos y obligaciones:
- La inmobiliaria debe informar sobre ofertas serias.
- Pueden fijar un precio mínimo de venta.

3. Obligaciones legales del vendedor

Informar sobre cargas o defectos: Debes declarar hipotecas, embargos, goteras, humedades o problemas legales (Ley de Ordenación de la Edificación).
Ley de Protección de Datos (RGPD): Solo puedes compartir datos del inmueble con consentimiento explícito.
Pagar impuestos:
- Plusvalía municipal: Impuesto sobre el incremento del valor del suelo (se calcula según años de tenencia y valor catastral).
- IRPF: Si la vivienda no es tu residencia habitual, tributarás por la ganancia patrimonial en la declaración de la renta.

4. Precio y publicidad

Precio de venta: Debe incluir los honorarios de la inmobiliaria (a menos que se pacte lo contrario).
Anuncios: La inmobiliaria gestiona fotos, descripciones y plataformas (Idealista, Fotocasa, etc.), pero el vendedor debe aprobarlos.

5. Proceso de venta

Firma del contrato de arras (si hay acuerdo con el comprador):
- Se abona un señal (10% del precio).
- Incluye cláusulas de penalización si alguna parte se retracta.
Gestión de la hipoteca (si el comprador necesita financiación): La inmobiliaria puede facilitar trámites.
Escritura ante notario:
- Ambos firmantes deben presentar DNI, IBI y certificados.
- Se liquida la Plusvalía y se paga el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) si el comprador es particular.

6. Impuestos y gastos para el vendedor

Plusvalía municipal: Entre el 20-30% del incremento del valor del suelo (variable por municipio).
IRPF: Hasta el 19-23% sobre la ganancia obtenida (precio venta – precio compra – mejoras).
Gastos de la venta: Notaría, registro y comisión de la inmobiliaria.

7. Normativas autonómicas específicas

Baleares: Requiere certificado de consumo energético y puede exigir licencia turística si la vivienda se alquila.

8. Consejos clave

Compara comisiones: Algunas inmobiliarias ofrecen tasas reducidas (1.5-2%) si gestionas parte del proceso.
Verifica el contrato de exclusividad: Evita cláusulas abusivas (ej.: renovación automática).
Asesórate con un abogado: Para revisar el contrato de arras o resolver litigios.