La demora en la aprobación de licencias e informes urbanísticos para nuevas construcciones y primeras ocupaciones tiene un costo de 12.802 euros por vivienda para el comprador, según el informe «Licencias urbanísticas: El tributo invisible», elaborado por la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA) junto con EY Abogados (el área de asesoramiento fiscal y legal de la firma de servicios profesionales EY).

El informe indica que el tiempo promedio para otorgar licencias de nuevas construcciones en España es de 12 meses, a pesar de que la legislación recomienda un máximo de tres meses para obras mayores y un mes para obras menores. En cuanto a la licencia de primera ocupación, el retraso promedio en España es de tres meses.

Los clientes son los más perjudicados por los retrasos.

Tomando como referencia el precio medio de la vivienda publicado por el Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana,  el informe muestra que el mayor sobrecosto en toda España lo sufren los compradores de vivienda nueva, con un retraso promedio de 16 meses en Ibiza y Formentera todavía más (con su correspondiente costo financiero debido a la ampliación del crédito durante ese periodo), alcanzando en promedio los 39.003 euros.

Este importe representa un 10,6 % del precio total de venta de los inmuebles, incluyendo los costos derivados de la ampliación del alquiler del comprador, en su caso.

Por lo tanto, los consumidores finales deben asumir el sobreprecio mientras prolongan su estancia en su anterior domicilio, lo que conlleva un sobrecosto en términos de arrendamiento, intereses devengados por hipotecas asociadas a antiguas viviendas o retraso en la transmisión de dicho inmueble, por demora en la emisión de los certificados e informes urbanísticos.

La Administración tiene la obligación y mandato legal y  debe agilizar la tramitación dotando de recursos a sus propios departamentos, externalizando la gestión de algunos procedimientos y digitalizando procesos. La extensión en los tiempos de tramitación de licencias, así como la falta de homogeneización de la legislación en materia y normativa URBANÍSTICA  local, con una continua modificación y corrección de errores legislativos , NUEVAS determinaciones, CRITERIOS diferentes en la aplicación de la norma,  un lenguaje y en unos términos gramaticales que hacen muy complicado el entendimiento y compresión de la normativa y todos ellos son  los principales factores que generan mayor inseguridad jurídica para la inversión y la atracción de capital.

La recaudación de los propios ayuntamientos también se ve afectada directamente.

Las arcas públicas también se ven afectadas por los retrasos en la concesión de licencias urbanísticas, y emisión de informes y certificados, ya que, con un plazo promedio insular de concesión de licencias de nuevas construcciones que asciende a mas de16 meses, los ayuntamientos dejan de ingresar la recaudación del IBI urbano correspondiente a propietarios de nuevas viviendas durante ese periodo.

Esto mismo ocurre con otros tributos asociados a la titularidad de una vivienda, como el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO).

Asimismo, el retraso en la concesión de licencias tiene un efecto directo en la incidencia del sector de la construcción,  en la economía, ya que a finales de 2021 empleaba a más de 14.000 personas, en Ibiza, entre empleos directos e indirectos, y afecta tambien a mas de 1.100 inmobiliarias segun los datos del Registro de  Actividades inmobiliarias – CNAE, sin contar con los administradores de fincas, abogados etc

Formas de reducir los plazos de concesión de las licencias

Ante la escasa efectividad de las autoridades oficiales para responder a la demanda de licencias, han motivado la figura de entidades privadas, como las empresas colaboradoras urbanísticas (ECU), destinadas a agilizar los trámites para la obtención de la concesión de licencias urbanísticas.

Esta externalización es parcial y opcional, y puede abarcar distintas funciones, desde el control previo de los proyectos técnicos hasta la verificación del cumplimiento de la normativa urbanística aplicable  para cada licencia.

La irrupción de la tecnología también se dirige al sector, y la digitalización se postula como una alternativa.

En este sentido, un software como el que presentamos desde IBIZA OBSERVATORIO, en la sección de INFORMES,  para la CONSULTA  y VERIFICACIÓN  de los parámetros urbanísticos de Suelo rústico y urbano , en Ibiza y Formentera , tiene como objetivo agilizar y mejorar la calidad del proceso de justificación y validación de la normativa urbanística.

Un Informe de Validación de Parámetros Urbanísticos puede realizarse en unos 15 minutos.

Las Inmobiliarias, los gestores administrativos, abogados y por supuesto Arquitectos,  Arquitectos Técnicos, Promotores, y particulares , pueden realizar una Verificación o identificar los parámetros urbanísticos de aplicación en cualquier parcela, a través de la referencia catastral y una identificación de la localización de la propiedad a través de dicha aplicación.

Esta herramienta puede reducir el plazo de tramitación de las licencias entre un 50 % y 60 %, disminuyendo los plazos de tramitación de 16 a 2 meses y medio.

Por otra parte, la propia legislación española prevé desde 2009 la posibilidad de sustituir las licencias por comunicaciones previas y/o declaraciones responsables, un acto administrativo menos intervencionista y de verificación posterior, lo que permite que el ejercicio de ciertas actividades no se someta a la obtención de licencia.

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