Informe sobre la comparativa de Venta de VPO y el coste Real en el mercado de la Edificación de las VPO.

1. Introducción

El acceso a la vivienda en Ibiza y Formentera se ha convertido en un tema de interés prioritario debido a la fuerte presión inmobiliaria y a la escasez de oferta asequible. Este informe presenta los precios máximos de venta y alquiler de viviendas de protección oficial, viviendas de precio tasado y viviendas de precio limitado en ambas islas, conforme a la regulación vigente para el año 2025.

2. Precios de Viviendas de Protección Oficial (VPO)

Las Viviendas de Protección Oficial (VPO) tienen como objetivo garantizar el acceso a una vivienda digna a sectores de la población con ingresos limitados. La administración fija precios máximos de venta y alquiler para estas viviendas. Existen diferentes regímenes según el nivel de ingresos del comprador o arrendatario:

2.1 Régimen General

Dirigido a familias con ingresos medios-bajos, con precios de venta y alquiler más accesibles que los del mercado libre.

2.2 Régimen Especial

Enfocado a familias con ingresos muy bajos. Los precios de venta y alquiler son aún más reducidos respecto al Régimen General.

2.3 Precio Concertado

Modalidad que permite acceder a una vivienda protegida a personas con ingresos superiores a los establecidos para el Régimen General. Los precios máximos son más altos, pero siguen estando por debajo de los precios de mercado.

2.4 Venta y Alquiler según Calificación Energética

La eficiencia energética influye en los precios de venta y alquiler. Viviendas con mejor certificación energética (A o B) tienen precios ligeramente superiores debido a su menor impacto ambiental y ahorro en consumos.

2.5 Alquiler en Derecho de Superficie

Se refiere al derecho a utilizar una vivienda edificada en un suelo público durante un período prolongado, pagando una renta reducida, ya que no se adquiere la propiedad del suelo. Esta modalidad busca abaratar el acceso a la vivienda.

3.- Comparativa de Coste de Viviendas (100 m²)

Nota: El precio de 3.750 €/m² incluye construcción, honorarios técnicos, licencias de obra, estudios geotécnicos, seguros (OCT), gastos notariales y registrales, y un beneficio promotor estimado del 15%. No incluye el valor del suelo.

Conclusión Final

Rentabilidad para Promoción Privada

Teniendo en cuenta el coste de construcción completo (incluidos honorarios, licencias, seguros, etc.) más un beneficio del 15%, la rentabilidad para el promotor privado sería:

Conclusión detallada:

No es viable económicamente para el promotor privado construir VPO (ni Régimen Especial, ni General) ni Viviendas de Precio Tasado bajo las condiciones actuales de precios máximos y costes reales de edificación.

Incluso en VPO de Precio Concertado, la diferencia entre el precio de venta permitido y el coste real provoca una pérdida económica, aunque menos grave.

Conclusión general:

Para que fuera viable la promoción privada de VPO o Viviendas de Precio Tasado, sería necesaria:

• Subvención pública directa.
• Cesión gratuita o bonificada del suelo.
• Reducción de cargas fiscales o de tasas municipales.
• O ajuste al alza de los precios máximos de venta.

Definiciones:

Vivienda de Protección Oficial (VPO): Viviendas promovidas con ayudas públicas, destinadas a personas con ingresos limitados, con precios máximos fijados por la administración. Se dividen en:

Régimen General: Para familias con ingresos medios-bajos.

Régimen Especial: Para familias con ingresos muy bajos.

Precio Concertado: Modalidad de VPO para personas con ingresos ligeramente superiores a los límites de acceso de VPO general, con precios máximos superiores pero aún controlados.

Viviendas de Precio Tasado: Viviendas destinadas a personas con ingresos intermedios, no aptas para acceder a VPO pero sin capacidad de adquirir vivienda libre. Los precios están regulados y varían según la eficiencia energética.

Viviendas de Precio Limitado (VPL): Viviendas de protección destinadas a rentas medias-altas. Hay dos tipos:

Tipo 1: Más asequibles dentro de la categoría de VPL.

Tipo 2: Más caras, destinadas a rentas superiores, aunque siempre bajo precio máximo regulado.

Vivienda Libre: Vivienda sin ningún tipo de limitación administrativa de precio. En este informe se considera su coste de construcción con gastos y beneficio del promotor incluidos, pero sin el valor del suelo.

Viviendas de Precio Tasado: Viviendas dirigidas a personas con ingresos superiores a los requeridos para VPO, pero que no pueden acceder al mercado libre; sus precios están moderados y vinculados a la eficiencia energética.

Viviendas de Precio Limitado Tipo 1: Viviendas para sectores con capacidad adquisitiva intermedia, con precios más altos que las VPO pero inferiores al mercado libre.

Viviendas de Precio Limitado Tipo 2: Viviendas para rentas medias-altas, con precios aún más elevados dentro del sistema protegido, pero por debajo del mercado libre.